सामान्य अवस्थामा घरजग्गा खारिद गर्दा चलनचल्तीको मूल्य तिर्नुपर्छ, यो सम्पत्ति खरिदबिक्रीको प्रचलित मान्यता हो । तर, कतिपय अवस्थामा चलनचल्तीको मूल्य भन्दा कम मूल्यमा पनि घरजग्गा खरिद गर्ने अवसर आउन सक्छ । त्यस्तो अवसर भनेको लिलाममार्फत् आउने घरजग्गा खरिदको अवसर हुनसक्छ ।

के हो त सम्पत्तिको लिलाम ?

कुनैपनि संघसस्था वा व्यक्तिले कुनै वित्तिय सस्थाबाट लिएका ऋण वा कर्जा नतिरेमा कर्जा लिँदा सुरक्षण वा धितो वापत राखेको सम्पत्ति जफत, विक्री गरी आफ्नो ऋणको साँवा ब्याज असूल उपर गर्ने प्रक्रियालाई लिलामी भनिन्छ । सम्पत्ति लिलामीबाट लगानी कर्ता वित्तियसंघसस्थाले आफ्नो लगानीको साँवा ब्याज रकम असूल गरी सम्पत्ति अन्य ब्यक्तिको नाममा हक हस्तान्तरण गरिदिन्छ । 

लिलामीलाई ऋण असूल गर्ने अन्य उपाय नभएमा अन्तिम अस्त्रको रुपमा प्रयोग गर्छन् । लिलामीबाट आएको सम्पत्ति अन्य सामान्य अवस्थाको सम्पत्ति भन्दा केही सस्तो पर्न सक्छ । तर लिलामीको सम्पत्ति सस्तो पाएँ भनेर खरिद गर्दा कहिलेकहीं झमेलामा पनि पर्न सकिन्छ । लिलामीको सम्पत्ति खरिद गर्दा निम्न कुराहरुमा ध्यान दिनुपर्छ:–

औपचारिक कानूनी प्रक्रिया पूरा गरेर लिलाम भएको हो/होइन ?

सामान्यतया लिलामी प्रक्रिया कानून बमोजिम सम्पन्न भएको हुनुपर्छ । धितो लिलाम गर्नुपूर्व ३५ दिने सूचना र अन्तिम प्रक्रियाको लागी ७ दिने सूचना राष्ट्रिय स्तरको दैनिक पत्रिकामा प्रकाशित गरेको हुनुपर्छ । 

यस्तो म्याद सूचनाको जानकारी ऋणीले पाएको हुनुपर्छ ,ऋणीको स्थायी वा अस्थायी ठेगानामा सूचनाको जानकारी पठाएको र सम्बन्धित ब्यक्तिले पत्र बुझेको हुनुपर्छ जबकी ऋणीले त्यसबारेमा राम्रोसँग जानकारी पाएको होस् । सम्पत्ति धनीलाई जानकारी नलिई झुक्यानमा पारी गैरकानूनी तवरबाट लिलाम गरिएको सम्पत्ति अदालतमा मुद्दा मामिला गरी बदर गराउन सक्ने हुन्छ ।

ऋणीको हक पुग्ने सम्पत्ति हो की होइन ?

लिलाम भएको सम्पत्ति ऋणीको एकल हकभोगको वा हक पुग्ने सम्पत्ति हो वा अरुको पनि अंश भाग लाग्ने सँगोलको सम्पत्ति हो, थाहा पाउनुपर्छ । अरुको समेत अंश भाग लाग्ने सँगोलको सम्पत्ति भए धितो राख्दा अन्य अंशियाराको मञ्जुरी लिएको हुनुपर्छ ? धितो जमानत दिने ब्यक्ति घरको मूली वा मुख्य व्यवहार गर्ने व्यक्ति हो होइन ? थाहा पाउनुपर्छ । 

अंशवण्डा नभएको वा अरुको समेत अंश भाग लाग्ने सम्पत्ति लिलाम भएमा अन्य अंशियारको अंश हक जाने हुँदा उनीहरुले अंश हक खोजेमा कानूनले सो हकबाट बञ्चित गर्न नसक्ने हुँदा उनीहरुले अदालतमा मुद्दामामिला गरेमा उनीहरुको हक हिस्सा बराबराको सम्पत्ति बदर हुनसक्छ । त्यसैले सँगोलको सम्पत्ति रहेछ भने लिलाम सर्कादा बिशेष ख्याल पुर्याउनु पर्छ ।

अन्य निकायबाट रोक्का छ की छैन ?

लिलामीको घरजग्गा सर्कादा अन्य निकायबाट रोक्का भए नभएको बारेमा जानकारी लिनुपर्छ । कहिलेकहिं एउटै घरजग्गा धेरै निकायबाट रोक्का माथि रोक्का रहेको अवस्था पनि हुनसक्छ । यस्तो अवस्था रहे/भएमा घरजग्गा नामसारी हुननसक्ने भएकोले अनाहकमा लगानी फस्ने अवस्था आउन सक्छ ।

लिलामीको कार्यविधि पूरा भएको छ की छैन ?

लिलामी सम्बन्धी प्रक्रिया सम्पन्न गर्दा बैंक तथा बित्तिय संस्था सम्बन्धी ऐन, नियम र कार्यविधि तथा सहकारी ऐन नियमावली बमोजिम सूचना प्रवाह गरिएको थियो थिएन ? सम्बन्धित संघसस्थाका ब्यक्तिहरुको कानूनी रुपमा प्रतिनिधित्व भएको थियो वा थिएन ? लगायतका कुराहरुको बारेमा जानकारी राख्नुपर्छ । त्यस्तो कार्यबिधि पुरा नभई लिलामी गरिएका सम्पत्ति पछि अदालतले बदर गरिदिनसक्ने जोखिम हुन्छ । 

मूल्यको सम्बन्धमा पञ्चकृत मूल्यांकन भएको हो की होइन ?

लिलाम हुने घरजग्गाको मूल्य निर्धारण गर्दा सम्बन्धित घर जग्गा रहेको स्थानमा गई स्थानीय भद्रभलाद्मी, स्थानीय प्रतिनिधीहरु तथा साँधसधियार समेतलाई राखी प्रचलित नियमानुसार मूल्य निर्धारण गरिएको हो वा होइन ? सरकारी मूल्यांकनलाई आधार बनाइएको हो वा होइन् थाहा पाउनुपर्छ । 

पञ्चकृत मूल्यांकन गराउने कार्य जुन संस्थाले लिलाम गराउन लागेको हो सो संस्थाले नै गराउँछ । यस्तो कार्य गर्दा सम्बन्धित ब्यक्तिहरुलाई जानकारी गराएर, सूचना प्रवाह गराएर मात्र मूल्यांकन गर्नुपर्छ । यस्तो प्रक्रिया पुरा नगरी हचुवाको भरमा मूल्य राखिएको रहेछ भने यसले ठुलो असर पार्नसक्छ 

विशेष ध्यान पुर्‍याउनुपर्ने :

लिलामीको सम्पत्ति खरिद गर्दा सामान्य अवस्थाको सम्पत्ति खरिद गरेजस्तो सहज नहुन सक्छ । लिलामीको प्रक्रिया, कानूनी कार्यविधि, हकदार वा अंशियारको दावी लगायतका कारण विभिन्न किसिमका कानूनी झमेला वा वाधा अड्चन आउन सक्छन् । 

त्यसरी खरिद गरिएका सम्पत्ति मूल्यका हिसाबले सस्तो देखिएता पनि तत्काल उपभोग गर्न नसक्ने अवस्था आउनसक्छ । लामो समयसम्म कानूनी लडाँइ लड्नुपर्ने, ठूलो मात्रामा धनराशि खर्चहुनसक्ने अवस्था समेत आउनसक्ने हुँदा सो को सामाना गर्न समेत तयार हुनुपर्छ । 

यो सबैको हरहिसाब गर्दा तथा सबै प्रक्रियाबाट मुक्त हुँदा सम्पत्ति चलचल्तीको मूल्यभन्दा मँहगो पनि पर्न जाने हुनसक्छ । ऋण गरेर छोटो समयको लागी रकम लिएको अवस्थामा यस्तो सम्पत्तिमा लगानी गर्नु अभिषाप सिद्ध हुनसक्छ । 

लामो समयसम्म हकभोग पनि गर्न नसक्ने, लगानी पनि उठाउन नसक्ने अवस्था उत्पन्न भएमा यस्तो सम्पत्ति निल्नु न ओकल्नुको समेत हुनसक्छ । 

त्यसैले अल्पकालीन सोच भएका, आर्थिक भार लामो समयसम्म थेग्न नसक्ने अवस्थाका, ब्यक्तिहरुले यस्तो सम्पत्ति खरिद गर्दा बिशेष विचार पुर्‍याउनु जरुरी छ ।

(धिताल पत्रकारिता र कानुन ब्यबसायमा अनुभव संगालेका अधिवक्ता हुन् । धिताल एन्ड एसोसिएट्ससँग आबद्ध उनले कर्पोरेट कानुनका क्षेत्रमा काम गरिरहेका छन् ।)